Nicht mehr allein Angebot, Nachfrage und Zinsen bestimmen die Entwicklung, zunehmend prägen regulatorische Eingriffe die Entscheidungen von Käufern, Verkäufern und Vermietern.

Mr. Lodge, Experte für Wohnraum in München, hat seinen neuen Immobilienmarktbericht für München veröffentlicht. Die aktuelle Analyse zeigt einen Wohnungsmarkt, der sich derzeit in zwei entgegengesetzte Richtungen entwickelt. Während Kaufinteressenten von einem deutlich größeren Angebot und besseren Verhandlungsmöglichkeiten profitieren, bleibt die Nachfrage nach möblierten Wohnungen zwar hoch, gleichzeitig wird sich das Angebot aber in diesem Segment infolge der geplanten Mietrechtsreform voraussichtlich weiter verknappen. Nach Einschätzung von Mr. Lodge verändert sich der Markt damit grundlegend.

Die wichtigsten Entwicklungen im Überblick

* Kaufinteressenten profitieren von einem deutlich größeren Immobilienangebot und verbesserten Verhandlungsspielräumen.
* Selbstnutzer finden aktuell attraktive Kaufgelegenheiten. Für Kapitalanleger werden Immobilien außerhalb der Mietpreisregulierung künftig noch interessanter.
* Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen stieg im ersten Halbjahr 2026 bei Mr. Lodge um über 9 Prozent und bleibt insbesondere durch internationale Fachkräfte, Unternehmen und Projektmitarbeitende hoch.
* Regulierung: Die geplante Mietrechtsreform sorgt bereits vor ihrem Inkrafttreten für erhebliche Verunsicherung. Immer mehr private Vermieter erwägen, sich aus der Vermietung zurückzuziehen.
* Energieeffizienz: Energetisch modernisierte Immobilien gewinnen weiter an Bedeutung und profitieren zunehmend von besseren Finanzierungsbedingungen sowie attraktiven Förderprogrammen.

Kaufmarkt eröffnet wieder echte Chancen

Mr. Lodge konnte im 1. Halbjahr die Verkäufe um weitere 16% steigern. Für den Markt insgesamt gilt: Der Verkaufsmarkt präsentiert sich heute deutlich ausgewogener als noch vor wenigen Jahren. Das Angebot an Wohnungen, Häusern und Grundstücken ist in München und vielen Umlandgemeinden weiter gestiegen. Gleichzeitig zeigen sich Verkäufer bei bereits reduzierten Verkaufspreisen häufiger verhandlungsbereit.

Selbstnutzer bestimmen die Nachfrage
„Viele Kaufinteressenten finden heute wieder deutlich bessere Rahmenbedingungen vor. Das größere Angebot ermöglicht einen sorgfältigeren Auswahlprozess und eröffnet neue Verhandlungsspielräume. Für Selbstnutzer ist das aktuell eines der attraktivsten Marktumfelder seit mehreren Jahren“, sagt Norbert Verbücheln, Geschäftsführer von Mr. Lodge.

Kapitalanleger sind verhaltener
Die Politik der Bundesregierung führt zu nachlassendem Interesse bei Kapitalanlegern. Verkäufer von Wohnungen zur Kapitalanlage können mit niedrigeren Kaufpreisen und attraktiveren Renditen Kaufinteressenten überzeugen. Das Kaufargument Rendite ist für Kapitalanleger wichtiger geworden. Interessant für Kapitalanleger sind Immobilien, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen:

– Erstbezug Oktober 2014 oder später
– Erstvermietung nach umfassender Sanierung

Energetische Qualität wird zum Werttreiber

Neben Lage und Preis gewinnt die energetische Qualität von Bestandsimmobilien zunehmend an Bedeutung. Eigentümer müssen heute nicht zwangsläufig eine Komplettsanierung vornehmen, um den Wert ihrer Immobilie langfristig zu sichern. Bereits gezielte Maßnahmen, etwa der Einbau einer Wärmepumpe, können die Energieeffizienz deutlich verbessern und sich positiv auf Vermarktungschancen und Finanzierung auswirken. Gleichzeitig werden energetisch modernisierte Immobilien für Kaufinteressenten attraktiver, da sie langfristig niedrigere Betriebskosten und geringere Investitionsrisiken erwarten können.

„Besonders gute Energieklassen können bei Banken einen Zinsvorteil für die gesamte Finanzierung erzeugen (aktuell -0,10 bis -0,20 %). Schlechtere Energieklassen beeinflussen den Zins derzeit nicht in Form eines Zinsaufschlages“, kommentiert Sophie Merkel, Senior Finanzierungsberaterin bei der Interhyp AG.

Darüber hinaus können Sanierungskosten direkt in die Immobilienfinanzierung integriert werden.

Der Preis allein entscheidet heute nicht mehr über die Attraktivität einer Immobilie. Käufer schauen zunehmend auf die zu erwartenden Energiekosten und mögliche Modernisierungsinvestitionen. „Energetisch gut aufgestellte Bestandsimmobilien erzielen deshalb häufig bessere Vermarktungschancen und bieten langfristig eine höhere Wertstabilität“, sagt Jacqueline Sauren, Leitung Immobilienverkauf bei Mr. Lodge.

Möblierter Wohnraum bleibt gefragt – das Angebot wird jedoch sinken

Im ersten Halbjahr 2026 verzeichnete Mr. Lodge einen Nachfrageanstieg von über neun Prozent. Der Anteil der vermittelten möblierten 1-Zimmer-Wohnungen ging etwas zurück auf 44,6 %, dagegen stieg die Nachfrage nach 2-Zimmer-Wohnungen und der Anteil erhöhte sich auf 34,3 % aller Vermittlungen. Rund 20% entfielen auf 3-5-Zimmer-Wohnungen und 3% auf Häuser.

Gleichzeitig beobachten die Experten einen leichten Rückgang des Angebots. Viele Vermieter sehen lt. einer eigenen Umfrage die geplanten gesetzlichen Änderungen mit Sorge und prüfen nach Angaben von Mr. Lodge den Ausstieg aus der Vermietung. Zu diesem Ergebnis kommen auch die Studien der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC und des Eigentümerverbandes Haus und Grund. Demnach erwägen eine erschreckend hohe Zahl von Vermietern grundsätzlich den Rückzug aus der Vermietung. „Dadurch kann sich auch das Angebot möblierter Wohnungen bereits in den kommenden Monaten deutlich verringern, mit negativen Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte in den Metropolen“, prognostiziert Norbert Verbücheln.

Regulierung verändert den Markt

Nach Einschätzung von Mr. Lodge führen die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen nicht nur zu weniger verfügbarem Wohnraum, sondern auch zu einer stärkeren Fragmentierung des Marktes.

„Wir beobachten, dass sich der Markt zunehmend aufteilt. Ein Teil der Eigentümer wird sich aufgrund der steigenden regulatorischen Anforderungen aus der Vermietung zurückziehen. Gleichzeitig gewinnen Immobilien, die von den neuen Regelungen ausgenommen sind, weiter an Bedeutung. Eigentümer sollten ihre Vermietungsstrategie deshalb frühzeitig an die neuen Rahmenbedingungen anpassen“, erklärt Verbücheln, zugleich Geschäftsführer des Zeitwohnwerk, Deutschlands größtes Netzwerk für Wohnen auf Zeit.

München bleibt einer der besten Immobilienstandorte

Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten sprechen die strukturellen Rahmenbedingungen weiterhin für den Münchner Immobilienmarkt. Die Region zählt zu den führenden europäischen Technologie- und Startup-Standorten, verfügt über einen robusten Arbeitsmarkt und zieht weiterhin internationale Fachkräfte an. Gleichzeitig bleibt die Neubautätigkeit deutlich hinter dem tatsächlichen Wohnraumbedarf zurück.

Der gesamte Marktbericht steht zum Download bereit unter:

https://www.mrlodge.de/immobilienmakler/muenchen/immobilien-marktbericht-2026/2

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Die Mr. Lodge GmbH verfügt über eine mehr als 30-jährige Erfahrung im Immobilienbereich. Die Geschäftsfelder des Unternehmens sind die Segmente Verkauf von Wohnimmobilien und die Vermietung möblierter Wohnungen und Häuser. Im Bereich Verkauf von Wohnimmobilien berät und unterstützt Mr. Lodge ca. 5.000 Immobilieneigentümer sowie weitere Privatkunden. Im Bereich Vermietung ist Mr. Lodge mit ca. 2.100 vermittelten Wohnungen und Häusern pro Jahr der führende Anbieter von möbliertem Wohnen auf Zeit im Großraum München sowie am Tegernsee und im Oberland. Mr. Lodge beschäftigt über 80 Mitarbeiter und bietet die Beratung in 24 Sprachen an. www.mrlodge.de

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