Der Begriff der Immobilienblase wird oft falsch gebraucht. Dabei stagnieren die Preise weitgehend und Eigenheime sind rechnerisch heute sogar erschwinglicher als noch vor 30 Jahren.
In der öffentlichen Debatte über die Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilien fällt auffallend häufig das Reizwort der „Immobilienblase“. Sobald Preise über Jahre hinweg ein hohes Niveau erreichen oder halten, wird vorschnell vor einem drohenden Kollaps gewarnt. Ökonomisch betrachtet greift diese Diagnose jedoch grundlegend zu kurz. Eine echte spekulative Blase zeichnet sich dadurch aus, dass sich der Preis einer Immobilie vollständig von ihrem tatsächlichen, fundamentalen Wert entkoppelt. Zu den Fundamentaldaten zählen vor allem die nachhaltig erzielbaren Mieterträge, die Substanz- und Baukosten, die demografische Entwicklung einer Region sowie die reale Kaufkraft der Bevölkerung vor Ort. Wenn Marktpreise nicht mehr durch diese Substanz getragen werden, sondern ausschließlich durch kurzfristigen Hype, spekulative Erwartungen oder extreme Niedrigzinsen getrieben sind, entsteht das reale Risiko einer Korrektur. Fällt der auslösende Treiber dieses Hypes weg, ist der anschließende Rückfall auf den eigentlichen Gegenwert für Eigentümer und Käufer schmerzhaft.
Ein Blick auf die gegenwärtige Situation zeichnet jedoch ein völlig anderes Bild. Von einer spekulativen Blase oder einer flächendeckenden Marktüberhitzung kann auf dem aktuellen Immobilienmarkt keine Rede sein. Die Immobilienpreise stagnieren derzeit im Wesentlichen auf breiter Front und bewegen sich in einer Phase der Marktstabilisierung. Lediglich in ausgesuchten Hotspots und stark nachgefragten Ballungsräumen sind weiterhin moderat steigende Preise zu verzeichnen, was schlichtweg auf das dort herrschende Missverhältnis von knappem Angebot und hoher Nachfrage zurückzuführen ist.
Untersucht man die fundamentale Bezahlbarkeit von Wohneigentum anhand wissenschaftlicher Kennzahlen wie dem Erschwinglichkeitsindex – der die Preisentwicklung systematisch ins Verhältnis zu Inflation, Einkommensentwicklung und Zinsniveau setzt -, zeigt sich ein überraschendes Ergebnis: Immobilien sind heute im Grunde genommen erschwinglicher als noch vor 30 Jahren. Dass die breite Öffentlichkeit die Preisgestaltung dennoch häufig als unangemessen oder drückend wahrnimmt, ist primär auf eine Veränderung der Rahmenbedingungen und des Konsumverhaltens zurückzuführen. Ein prägnantes Beispiel hierfür sind die gestiegenen Wohnansprüche: Lag die genutzte Wohnfläche pro Kopf vor rund 30 Jahren noch bei etwa 35 Quadratmetern, beträgt sie heute rund 42 Quadratmeter – eine Steigerung um annähernd 20 Prozent, die das einzelne Objekt für Käufer und Mieter natürlicherweise verteuert. Zudem führen höhere Ausgabenansprüche in vielen Lebensbereichen dazu, dass das für den Immobilienerwerb zur Verfügung stehende Budget im Alltag gefühlt als deutlich knapper wahrgenommen wird.
„Wir beobachten in der täglichen Beratung eine spürbare Lücke zwischen der gefühlten Belastung und den tatsächlichen ökonomischen Kennzahlen“, erklärt Harald Blumenauer, Geschäftsführer von Blumenauer Immobilien. „Eine echte Blase entsteht nur, wenn Preise rein spekulativ steigen und den Bezug zur ökonomischen Realität verlieren. Weicht dieser Hype, ist die Rückkehr zum reellen Wert schmerzhaft. Der heutige Markt zeichnet sich jedoch durch eine solide Konsolidierung aus. Immobilien bleiben eine verlässliche Sachwertanlage, sofern man Marktdaten objektiv einordnet und sich nicht von unzutreffenden Schlagworten verunsichern lässt.“
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Kommentar von Harald Blumenauer von BLUMENAUER Immobilien
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