Urteil klärt: Wann verspätete Mietzahlungen Kündigung rechtfertigen – und wann nicht. Praxisnah für Mieter & Vermieter, mit Tipps zur Konfliktvermeidung.

Spätestens seit der Pandemie ist das pünktliche Begleichen der Miete ein Dauerthema, weil Zahlungswege, Daueraufträge und Banklaufzeiten häufiger ins Blickfeld geraten. Das Amtsgericht Saarbrücken liefert mit seinem Urteil vom 12.02.2025 (3 C 181/24) einen praxisnahen Leitfaden, welche Rechte und Pflichten beide Seiten bei Zahlungsrückständen, verspäteten Überweisungen und vermeintlich „schlechten“ Vertragsklauseln haben. Der folgende Artikel erläutert, weshalb die fristlose Räumungsklage scheiterte, wann Verzugszinsen dennoch fällig werden und wie man ähnliche Konflikte in Zukunft vermeidet.

Obwohl erstinstanzlich – das Verfahren kann noch vor das Landgericht ziehen – liefert die Entscheidung handfeste Orientierung: Ein vereinzelter, kurzer Zahlungsrückstand ohne Vorwarnung rechtfertigt in der Regel keine Kündigung, wohl aber Zinsen.

Wann ist eine verspätete Mietzahlung ein Kündigungsgrund – und wann nicht?

Unwirksame Fälligkeitsklausel

Laut Mietvertrag musste die Miete bis spätestens zum dritten _Werktag_ auf dem Vermieterkonto _eingegangen_ sein.

Das Gericht stützte sich auf § 307 Abs. 1 BGB i. V. m. § 556b Abs. 1 BGB und erklärte die Klausel für unwirksam, weil sie dem Mieter das Überweisungsrisiko auferlegt. Entscheidend bleibt daher die _rechtzeitige Erteilung des Zahlungsauftrags_ (valutierender Banktag), nicht der Kontoeingang.

Verzugszins ja – Räumung nein

Für eine verspätete April- und Maimiete (je 540 EUR Warmmiete) sprach das Gericht Verzugszinsen in Höhe von 5 %-Punkten über Basiszins zu (§§ 286, 288 BGB).

Die Räumungsklage wurde abgewiesen, weil kein „wichtiger Grund“ (§ 543 Abs. 1 BGB) und kein erheblicher Pflichtverstoß (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) vorlagen.

Keine fristlose Kündigung wegen Streitgesprächs

Die behauptete Bedrohung des Vermietergeschäftsführers ließ sich nicht beweisen.

Ein einmaliger, lauter Disput über Nebenkosten reicht nicht als gravierende Pflichtverletzung aus.

Ordentliche Kündigung scheiterte am Zugangsnachweis

Die Kündigung vom 19. 05. 2024 konnte der Vermieter nicht ordnungsgemäß zustellen; Fax-Kopien oder spätere Schriftsatz­beilagen genügen § 130 BGB nicht.

Außerdem fehlte eine vorherige Abmahnung und die Mietrückstände waren bei Klageeinreichung bereits größtenteils ausgeglichen.

Was müssen Vermieter bei Mietrückständen und Kündigung wirklich beachten?

a) Klauseln zur Fälligkeit anpassen
Mietverträge, die den _Zahlungseingang_ bis zum dritten Werktag verlangen, verstoßen regelmäßig gegen § 307 BGB, sofern die Klausel das Überweisungsrisiko einseitig auf den Mieter abwälzt (BGH NJW 2017, 1596). Empfehlenswert ist die Formulierung:

„Die Miete ist monatlich _im Voraus_ bis spätestens zum dritten Werktag zu überweisen. Zur Wahrung der Frist genügt die rechtzeitige _Erteilung_ des Zahlungsauftrags.“

b) Abmahnung als Sicherheitsnetz
Auch wenn § 573 BGB keine Abmahnung zwingend verlangt, erhöht eine schriftliche, nachweisbare Abmahnung bei unpünktlichen Zahlungen die Erfolgsaussichten einer späteren Kündigung erheblich. Sie dokumentiert den Vertragsverstoß, einigt die Parteien oft außergerichtlich und belegt das „berechtigte Interesse“ des Vermieters.

c) Zustellung beweisen
Gerichte erkennen in aller Regel nur folgende Methoden als _sichere Zugangsnachweise_ an:

* Übergabe­einschreiben mit Rückschein (_Eigenhändig_)
* Boten­zustellung mit schriftlicher Empfangsbestätigung
* Gerichtsvollzieher­zustellung

Ein einfaches Fax oder E-Mail reicht nicht; selbst ein Telefax-Sendebericht belegt nur die _Absendung_, nicht den _Empfang_.

d) Reaktionszeiten beachten
Wer einen lange zurückliegenden Mietrückstand (hier: Juni 2022) erst mehr als 18 Monate später als Kündigungsgrund anführt, riskiert den Einwand widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB). Kündigungsgründe sollten _unverzüglich_ geltend gemacht werden.

e) Alternative Ansprüche sichern
Es lohnt sich, neben einer Räumungsklage auch auf _Zahlung_ (Mieten + Zinsen) zu klagen. Wird die Rückstandsmiete nach Antragstellung beglichen, bleibt wenigstens der Zinsanspruch bestehen – so wie im entschiedenen Fall.

Wie können Mieter bei Abmahnung, Nebenkosten und Kündigung richtig reagieren?

a) Daueraufträge optimieren
Um das Überweisungsrisiko vollständig auszuschalten, sollte der Dauerauftrag so eingerichtet werden, dass die Valuta spätestens zum zweiten Werktag liegt. Fällt der dritte Werktag auf einen Montag, empfiehlt sich das Ausführungsdatum am Donnerstag oder Freitag zuvor.

b) Überweisungsbelege archivieren
Bei Streitigkeiten ist der Kontoauszug mit _Valutadatum_ der wichtigste Beweis für die rechtzeitige Leistungshandlung nach § 556b BGB. Scans oder PDF-Kontoauszüge regelmäßig sichern – Onlinebanken stellen ältere Daten oft nur gegen Gebühr bereit.

c) Abmahnungen ernst nehmen
Erhalten Sie eine schriftliche Abmahnung wegen unpünktlicher oder ausstehender Miete, _reagieren Sie sofort_:

* Rückstände binnen 14 Tagen ausgleichen,
* Vermieter schriftlich informieren,
* Dauerauftrag prüfen oder neu einrichten.

d) Streit um Nebenkosten sachlich führen
Äußern Sie Zweifel an einzelnen Positionen stets schriftlich und begründet (§ 556 Abs. 3 BGB). Pauschale Vorwürfe wie „Schwarzarbeit“ können als Ehrverletzung oder Geschäftsschädigung ausgelegt werden. Das Saarbrücker Urteil entschied zwar zugunsten des Mieters, doch ein anderer Sachverhalt oder eine bessere Beweis­lage könnte das Ergebnis kippen.

e) Kündigungsbriefe prüfen
Ein Kündigungsschreiben muss im Original unterschrieben sein. Enthält es keine eigenhändige Unterschrift oder geht es nur als Scan per E-Mail ein, besteht eine realistische Chance, den Zugang erfolgreich zu bestreiten.

Wie beugen Mieter und Vermieter typischen Konflikten im Mietverhältnis vor?

Kalender erinnern lassen: Zahlungsfristen (auch Nachzahlungen) per Smartphone-Reminder oder Banking-App überwachen.

Kommunikation dokumentieren: Telefonische Absprachen anschließend per E-Mail bestätigen („Wie besprochen …“).

Schriftform wahren: Kündigungen, Abmahnungen, Nachzahlungsforderungen stets als unterschriebenes Original zustellen lassen.

Mieterselbstauskunft aktuell halten: Bankwechsel oder neue Kontoverbindung unverzüglich mitteilen, damit Daueraufträge nicht ins Leere laufen.

Mediation erwägen: Bei erhitzten Emotionen – etwa wegen Nebenkosten – frühzeitig einen Mieterverein oder Haus- & Grund-Verein einschalten.

Verantwortlicher für diese Pressemitteilung:

Deutsche Kautionskasse AG
Christian Sili
Gautinger Str. 10
82319 Starnberg
Deutschland

fon ..: 081516575100
web ..: https://www.kautionskasse.de
email : presse@kautionskasse.de

Die Deutsche Kautionskasse war der erste Finanzdienstleister in Deutschland, der mit Moneyfix® Mietkaution sowohl Mietern als auch Vermietern eine Alternative zu Barkautionen, Bankbürgschaften und teuren Kreditlösungen angeboten hat. Moneyfix® Mietkaution bietet privaten Haushalten wie auch gewerblichen Mietern eine einfache und schnelle Lösung für mehr finanzielle Flexibilität. Durch jahrelange Erfahrung im Bereich der alternativen Mietkaution bieten wir einfache, individuelle und zuverlässige Lösungen für Mieter, Vermieter, Partner und Finanzdienstleister. Und mit über 4 Millionen Mietobjekten in Deutschland haben wir als Marktführer die höchste Akzeptanz in der Immobilienwirtschaft. Tendenz: steigend.

Moneyfix® Mietkaution – Immer schön liquide bleiben.

Pressekontakt:

Deutsche Kautionskasse AG
Christian Sili
Gautinger Str. 10
82319 Starnberg

fon ..: 081516575100
email : presse@kautionskasse.de